Recordaantal renovaties in de sociale huisvesting: Interview met Dorien Robben en Lionel Godrie

Het Brussels gewest telt 40.000 sociale woningen waarvan bijna 80% meer dan 50 jaar geleden werden gebouwd. Bovendien werd er aan het einde van de 20e eeuw zeer weinig in sociale huisvesting geïnvesteerd. De renovatie van het woningenbestand om het aan de huidige normen aan te passen, is dan ook een enorme uitdaging. 

De Brusselse regering, de BGHM en de 16 OVM's hebben de afgelopen jaren aanzienlijke inspanningen geleverd om de renovatie van het woningenbestand te versnellen en dat heeft vruchten afgeworpen: momenteel wordt er een recordaantal renovaties in het Gewest uitgevoerd.  

Dorien Robben, adjunct-directrice-generaal van de BGHM en Lionel Godrie, directeur-generaal van OVM De Brusselse Woning leggen in dit interview uit hoe de sector zich ervoor heeft ingespannen om de levenskwaliteit van de huurders te verbeteren en de CO²-uitstoot te verminderen.

In welke staat bevindt zich het Brusselse sociale woningenbestand op dit moment? 

Dorien Robben: “Momenteel verkeren 16.500 woningen al in goede staat en hoeven niet ingrijpend gerenoveerd te worden. Het zijn woningen die recent werden opgetrokken of die al gerenoveerd werden. 

Er lopen op dit moment 75 renovatieprojecten, goed voor een totaal van 9.115 woningen. Het betreft 60% technische renovaties, 26% renovaties van de bouwschil, 13% volledige renovaties en 1% afbraak/wederopbouw. Dit zijn historische cijfers: het is de eerste keer dat er zoveel renovaties in het Gewest worden uitgevoerd. Dat blijkt ook uit de uitgegeven budgetten: ieder jaar nemen de vereffeningen toe.

Tijdens de huidige regeerperiode zullen 28.812 woningen geheel of gedeeltelijk zijn gerenoveerd. Tegen 2024 zullen 175 renovatieprojecten zijn voltooid voor een totaalbedrag van 541 miljoen euro. Dat betekent dat de historische achterstand zal zijn weggewerkt. Wij zijn hier zeer trots op, want dat bewijst dat de BGHM en alle OVM's in de loop der jaren aanzienlijke inspanningen hebben geleverd om de renovatie van het woningenbestand in een stroomversnelling te brengen.”

Wat hebben de BGHM en de OVM’s ondernomen om de werken in zo’n hogere versnelling te brengen? 

Dorien Robben: “De BGHM heeft veel maatregelen genomen om de OVM's bij te staan en hen te helpen hun renovaties te versnellen. We hebben echt gekeken waar iedereen voor een meerwaarde kon zorgen: niet allemaal hetzelfde doen, maar samen bekijken hoe we renovatieprojecten vooruit kunnen helpen. Voor de BGHM ligt die toegevoegde waarde op het strategische niveau en onze globale kijk. Voor de OVM’s situeert zich dat op het operationele niveau.

Ten eerste hebben wij in 2012 de Globale Initiële Planningen ingevoerd, waarmee de duur van de verschillende fasen worden vastgelegd: 24 maanden voor het voorontwerp en 48 maanden voor de start van de werken.

Wij hebben ook halfjaarlijkse vergaderingen met de OVM’s ingevoerd om de voortgang van hun renovatieprojecten op te volgen. Als er vertragingen zijn, analyseren we die en koppelen we er geïndividualiseerde actieplannen aan. 

Vervolgens zorgen wij voor typebestekken die het werk van de OVM’s vergemakkelijken en een aanzienlijke tijdsbesparing opleveren. Wij voeren ook technische haalbaarheidsstudies uit voor renovatieprojecten om te bepalen wat er in de bestekken moet worden opgenomen (asbest, landmeter, stabiliteitsstudies...).

Tot slot geven onze specialisten regelmatig technische en juridische opleidingen aan het OVM-personeel.” 

Lionel Godrie: “Wij hebben duidelijk vastgesteld hoe de BGHM haar aanpak heeft veranderd: zij is geëvolueerd van een louter toezichthoudende en controlerende instantie naar een dynamische en open instelling die luistert naar de OVM's en hen steunt bij hun dagelijkse werkzaamheden. Deze verbeterde samenwerking tussen de BGHM en de OVM's komt iedereen ten goede waardoor de projecten vooruitgaan. 

Zo is er met de juristen van de BGHM uitvoerig nagedacht over de vraag hoe de wetgeving inzake overheidsopdrachten het best kan worden toegepast. Het is een vrij omslachtige procedure, maar zij opent een hele reeks mogelijkheden. Zo hebben wij bijvoorbeeld kaderovereenkomsten met opeenvolgende opdrachten ingevoerd om de investeringsbeslissingen sneller te concretiseren. 

Van hun kant hebben de OVM’s hun professionalisme aanzienlijk opgevoerd. De meeste maatschappijen hebben zogenaamde investeringsafdelingen opgericht en projectmanagers in dienst genomen die zich hier specifiek mee bezighouden. Daarnaast hebben we bij De Brussels Woning het opdrachtgeverschap voor bepaalde projecten uitbesteed (van het voorontwerp tot de opvolging van de uitvoering). Dat is onder meer het geval voor ons Klimaatplan. Zo kunnen wij alle projecten tegelijk beheren.” 

Wat zijn de doelstellingen wat energie betreft? 

Dorien Robben: “Bij alle OVM's voeren wij een energiebesparingsdoelstelling in om de CO²-uitstoot te verminderen en de factuur van de huurders te verlagen. In onze huidige beheersovereenkomst die wij met de Brusselse Hoofdstedelijke Regering hebben gesloten, hebben wij de doelstelling opgenomen om tegen 2025 gemiddeld een EPB-certificaat D te behalen en tegen 2040 een EPB-certificaat C. Bovendien moeten tegen 2030 alle sociale woningen in het Gewest aan de minimumenergie-eisen voldoen. 

Dit betekent een vermindering van de CO²-uitstoot met ten minste 14.000 ton per jaar. Wij zullen een minimumbudget van 430 miljoen euro investeren om de energieprestaties van de gebouwen te verbeteren.”

Lionel Godrie: “Bij De Brusselse Woning zijn wij ook bijzonder ambitieus wat energiedoeltreffendheid betreft. Naast de vierjarenprogramma's van de BGHM om de renovaties te financieren, hebben we het Klimaatplan gelanceerd waarmee meer dan 1.000 woningen gerenoveerd worden om ze energie-efficiënter te maken. Wij zullen werken aan muur- en dakisolatie, ramen vervangen door dubbele of driedubbele beglazing, ventilatiesystemen met een hoog rendement plaatsen en van deze projecten gebruik maken om de brand-, elektriciteits- en gasveiligheid in orde te brengen.

Dankzij dat plan zal 75% van ons woningenbestand tegen 2027 energiezuinig zijn en zal de CO2-uitstoot met 37% worden teruggebracht. 

Afgezien van deze cijfers vertegenwoordigen deze investeringen een gemiddelde besparing van 1.200 euro per jaar voor gezinnen die momenteel een niet-geïsoleerd gebouw bewonen. 

Het Klimaatplan is het bewijs van wat je kan bereiken met een goede samenwerking tussen de verschillende instanties. De Stad Brussel investeert 37 miljoen euro, en daarnaast hebben we met de BGHM een akkoord bereikt voor een langetermijnlening van nog eens 37 miljoen euro.”

Wat doet de sector om het aantal leegstaande woningen te verminderen? 

Dorien Robben: “We moeten ons ervan bewust zijn dat wat we ook doen, we nooit een leegstandspercentage van nul zullen bereiken. Want zelfs als wij alle momenteel leegstaande woningen renoveren en opnieuw verhuren, zullen er over 5 jaar andere woningen zijn die gerenoveerd moeten worden en dus enige tijd leeg zullen moeten staan. Bij de Lakense Haard bijvoorbeeld staan er minstens 100 woningen van hun woningenbestand van 3.600 woningen permanent leeg om de renovatie van de verschillende torens van de Modelwijk via doorschuifoperaties mogelijk te maken. Tussen twee verhuringen in staan woningen ook enkele maanden leeg, afhankelijk van de uit te voeren werkzaamheden. De OVM's proberen die termijn wel zoveel mogelijk te beperken.”

Lionel Godrie: “De sector levert aanzienlijke inspanningen om leegstaande huurwoningen te voorkomen door zoveel mogelijk renovaties uit te voeren terwijl de woningen bewoond blijven. Er staan zoveel gezinnen op de wachtlijst voor een woning dat wij het ons steeds minder kunnen veroorloven om een gebouw voor meerdere jaren te sluiten om er werken uit te voeren. 

Maar bij renovatie van een bewoonde locatie, moeten wij onze huurders een degelijke begeleiding aanbieden. Onze maatschappelijk werkers begeleiden de huurders tijdens de werken. En voor elk gebouw zal De Brusselse Woning voor een specifieke applicatie zorgen voor de huurders. Hiermee kunnen ze de duur van de werken raadplegen, afspraken maken met de technici, vragen stellen, enz. Communicatie en hulpmiddelen om begeleiding te vergemakkelijken worden een heuse uitdaging.

Maar soms hebben we echt geen keuze en moeten we een heel gebouw leegmaken voor zware renovaties of voor sloop-heropbouw, zoals dat bij de Papenvest het geval is. Dan verhuizen wij de huurders naar een nieuwe woning. Dat noemen wij dus doorschuifoperaties. 

Tegenwoordig kunnen wij ook precaire bewoning in onbewoonde woningen toestaan. Maar dat is voor de OVM’s toch vrij ingewikkeld, omdat het soms kosten met zich meebrengt om woningen aan de gezondheidsnormen aan te passen vooraleer zij als tijdelijke bewoning ter beschikking gesteld kunnen worden. Toch zal De Brusselse Woning een test doen met 24 woningen via een ontwerpovereenkomst met de BFUH. Deze woningen worden voor een periode van 2 of 3 jaar beschikbaar gesteld in het kader van een re-integratie via huisvesting, bijvoorbeeld voor mensen die het slachtoffer zijn van huiselijk geweld of die hun woning zijn kwijtgeraakt. Het is uiteraard niet het enige project dat in de sector loopt. Ook Everecity is met zo’n project bezig.”

Hebben de projecten vertraging opgelopen als gevolg van de huidige gezondheidscrisis? 

Lionel Godrie: “De lockdown en dan vooral de eerste, was allesbehalve makkelijk. We moesten ons allemaal aanpassen en er een gewoonte van maken om vanop afstand te werken. Je zou kunnen denken dat de lockdown een hele reeks programma’s heeft afgeremd. Maar als wij naar het geval van De Brusselse Woning bekijken, inclusief het Klimaatplan, zijn we erin geslaagd om op schema te blijven. 

Wij hebben vrij snel beslist om onze technische comités via videoconferentie te organiseren. Vooral in het begin was het niet gemakkelijk, maar vandaag liggen we precies op schema en halen wij de termijnen die wij bij de lancering van het Klimaatplan in 2019 hadden vooropgesteld. Uiterlijk eind juni zullen de aanvragen voor de bouwvergunningen worden ingediend en in 2023 zal het grootste deel van de werken van start zijn gegaan. 

Hieruit blijkt dat het dankzij administratieve en juridische engineering mogelijk is om de termijnen in te korten en projecten in 4 of 5 jaar vanaf nul te realiseren. In het verleden waren de termijnen eerder zeven jaar of meer. Ondanks de moeilijkheden zijn wij er dus in geslaagd onszelf opnieuw uit te vinden, innovatief te zijn en vooruitgang te blijven boeken. 

Ik zou ook willen benadrukken dat deze aanpak mogelijk werd gemaakt dankzij de perfecte samenwerking tussen onze OVM en de BGHM. Zowel mijn personeel als dat van BGHM willen de dingen doen vooruitgaan. En om dat te kunnen bereiken, hebben zij hun creativiteit en hun innovatieve geest aangewend. De Brusselse Woning kan het heus niet alleen doen. Wij hebben een partner als de BGHM nodig die dingen mogelijk maakt, maar tegelijkertijd ook duidelijke eisen stelt.” 

Dorien Robben: “Wij hebben de behoeften van de OVM’s in 2019 geanalyseerd en daaruit bleek duidelijk dat zij van ons een meer op samenwerking gerichte en individuelere aanpak verwachtten. Waar de OVM’s al sterk staan, hoeft de BGHM echt geen tandje bij te steken. En waar ze wat meer ondersteuning nodig hebben, stellen onze medewerkers hun expertise en hun globaal inzicht in de sector ter beschikking. Mensen moeten de verantwoordelijkheid krijgen die past bij de maturiteit van hun maatschappij. En vergeet ook de Raden van Bestuur van de OVM’s niet. Ook zijn moeten een belangrijke rol spelen. Dat is precies de geest die wij in onze nieuwe beheersovereenkomst hebben vastgelegd.”