Huurprijs en huurlasten

Hoe wordt de reële huurprijs berekend?

De uitleggen in animatie filmpje:

Hier vindt u de belangrijkste regels voor de berekening van de huurprijzen. In bepaalde gevallen kan de huurprijs begrensd of verhoogd worden. Voor meer info over de uitzonderingen en de berekening van uw huurprijs, kunt u contact opnemen met uw openbare vastgoedmaatschappij.

Reële huurprijs = basishuurprijs x inkomenscoëfficiënt

Elke woning heeft een eigen basishuurprijs. Dat is de theoretische verhuurwaarde van de woning. De basishuurprijs komt in feite overeen met 3 tot 10% van de geactualiseerde kostprijs van de woning.

De geactualiseerde kostprijs is de oorspronkelijke waarde van de woning die jaarlijks op 1 januari geïndexeerd wordt op basis van het gezondheidsindexcijfer van de maand augustus.

Bijvoorbeeld:

Geactualiseerde kostprijs van een woning: € 50.000
Vastgesteld percentage: 5%
Basishuurprijs: 5% van € 50.000 = € 2.500/jaar = € 208/maand

De inkomenscoëfficiënt is het resultaat van het gezinsinkomen gedeeld door het referentie-inkomen. De inkomens van de verschillende gezinsleden van 1 gezin – met uitzondering van eventuele inkomsten van kinderen ten laste – vormen samen het gezinsinkomen.

Op 1 januari 2024 bedroeg het referentie-inkomen € 23.820,85. Dit wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de gezondheidsindex van de maand augustus.

De reële huurprijs zoals hierboven berekend, wordt vervolgens verminderd naargelang het aantal kinderen ten laste. Het bedrag van die vermindering is een percentage van de basishuurprijs:

• 1 kind ten laste: 5% van de basishuurprijs
• 2 kinderen ten laste: 10% van de basishuurprijs
• 3 kinderen ten laste: 20% van de basishuurprijs
• 4 kinderen ten laste: 30% van de basishuurprijs
• 5 kinderen ten laste: 40% van de basishuurprijs
• 6 of meer kinderen ten laste: 50% van de basishuurprijs

Een kind erkend als gehandicapte telt als 2 kinderen ten laste. Een volwassen gezinslid erkend als gehandicapte geeft recht op een vermindering met 20% van de basishuurprijs.

Voor meer informatie over de specifieke procedure voor het berekenen van de huur vanaf 1 januari 2024, zie het PDF-document onderaan de pagina.

Grenzen voor de vermindering van de huurprijzen

Na bovenstaande berekeningen moet er nog rekening gehouden worden met minimum- en maximumgrenzen. Een overzicht:

De huurprijs mag niet lager zijn dan € 109,12 per maand (voor 2024).

De huurprijs mag niet lager zijn dan de helft van de basishuurprijs. De helft van de basishuurprijs is eventueel geplafonneerd en daardoor nooit hoger dan volgende bedragen (voor 2024):

• 1 slaapkamer, flat of studio: € 145,26
• 2 slaapkamers: € 177,53
• 3 slaapkamers: € 225,95
• 4 slaapkamers: € 258,23

De huurprijs mag niet hoger zijn dan 20% van het gezinsinkomen als het gezin minder verdient dan het referentie-inkomen, op voorwaarde dat het gezin een aangepaste woning betrekt of een mutatie heeft aangevraagd.

De huurprijs mag niet hoger zijn dan 22% van het gezinsinkomen als het gezin meer dan het referentie-inkomen verdient maar minder dan het toepasselijke toelatingsinkomen (link naar de voorwaarden hiervoor) voor dat gezin. Dit op voorwaarde dat het gezin een aangepaste woning betrekt of een mutatie heeft aangevraagd.

De huurprijs mag niet hoger zijn dan de normale huurwaarde van de woning zoals jaarlijks vastgesteld op basis van een coëfficiënt die door de OVM werd bepaald.

De huurprijs mag niet met meer dan 20% stijgen ten opzichte van de huurprijs voor de maand augustus van het voorgaande jaar.

Het bedrag van de huur en de maandelijkse solidariteitsbijdrage mag in principe niet meer dan 24% van het gezinsinkomen bedragen. Dit op voorwaarde dat het gezin een aangepaste woning betrekt of een mutatie heeft aangevraagd.

Onroerende voorheffing

Sommige huurders hebben recht op een vermindering van de onroerende voorheffing. Deze specifieke vermindering wordt echter niet volledig opgeteld met de vermindering van de reële huurprijs voor kinderen ten laste. De vermindering van de onroerende voorheffing wordt namelijk afgehouden van de vermindering van de reële huurprijs voor kinderen ten laste.

Als uw gezin echter geen kind ten laste heeft, maar wel een volwassen persoon met een erkende handicap, dan zal de vermindering van de onroerende voorheffing terugbetaald worden aan de huurder of afgetrokken worden van de te betalen huur. 

Vermindering van de onroerende voorheffing in de sociale huisvestingssector

Wanneer wordt de huurprijs herzien?

De huurprijs mag in de loop van het jaar enkel aangepast worden als het gezinsinkomen met minstens 20% verlaagd is ten opzichte van het moment van de vaststelling.

De reële huurprijs kan bij de jaarlijkse herziening wel aangepast worden omwille van de volgende elementen:

1. Jaarlijkse herziening van de basishuurprijs die op zijn beurt rekening houdt met:

• De kostprijs van de woning, jaarlijks herzien op basis van een indexering gekoppeld aan het gezondheidsindexcijfer van de maand augustus
• Het percentage waarop de basishuurprijs berekend is, dat jaarlijks opnieuw wordt vastgelegd binnen een marge van 3% en 10%
• Eventueel het bedrag van de investeringen opgenomen in de kostprijs

1. Jaarlijkse indexering van het referentie-inkomen op basis van het gezondheidsindexcijfer van de maand augustus
2. Indexering van het stijgende of dalende gezinsinkomen
3. Gewijzigde gezinssituatie (bv. een geboorte, het vertrek van een kind ten laste, enz.)

Kan de huurprijs verhoogd worden?

Verschillende redenen kunnen ervoor zorgen dat uw reële huurprijs hoger zal liggen dan de eerder vermelde bedragen. Dan zal u een verhoging van de huurprijs gevraagd worden.

1. Verhoging van de huurprijs voor een bovenmatige woning

Een aangepaste woning is een woonst die aangepast is aan uw gezinssamenstelling. Als uw gezin minstens 2 kamers meer heeft dan u op basis van uw gezinssamenstelling nodig heeft, moet u een bijkomend bedrag per slaapkamer betalen.

Dit bedrag geldt als een toeslag op de berekende huurprijs en wordt dus ook maandelijks betaald, gelijktijdig met de huur. Deze toeslag is (voor 2024) beperkt tot € 765,57 per jaar of € 63,80 per maand.

Als een gezinslid ouder is dan 60 jaar of erkend is als gehandicapte, moet u deze toeslag niet betalen. Slaapkamers die kleiner zijn dan 6 m² worden niet meegerekend.

2. Verhoging van de huurprijs voor passief- of (zeer) lage-energiewoningen

Betrekt u een passiefwoning of een (zeer) lage-energiewoning? Dat betaalt u een huurtoeslag, naargelang het woningtype en de behaalde besparingen.

Zowel de woningtypes als de berekeningen staan beschreven in artikel 26 van besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996.

Voor meer informatie, ontdek het PDF-document "MB huurtoeslag passieve woningen 2024".

3. Maandelijkse Solidariteitsbijdrage

Als uw gezinsinkomen hoger ligt dan het toelatingsinkomen, betaalt u een toeslag. Dit bedrag – in schijven te betalen – wordt berekend op basis van de theoretische waarde van de woning waarin u woont. 

Lees meer over de maandelijks solidariteitsbijdrage in 2024.

Verminderingen ten gunste van de huurder

In 3 gevallen kan de maatschappij een vermindering toestaan op de te betalen huurprijs:

1. Investeringsvermindering (artikel 57, § 1, besluit 26 september 1996)

"Een vermindering is mogelijk als de huurder investeringen deed in de woning, die na uitvoering werden goedgekeurd door de maatschappij."

2. Specifieke sociale vermindering (artikel 2, 22°, besluit 26 september 1996)

"Omwille van de buitengewoon moeilijke toestand van de begunstigde huurder kan de raad van bestuur van de OVM beslissen om een vermindering toe te staan na akkoord van de sociaal afgevaardigde."

3. Vermindering wegens aanzienlijke verhoging van de huurprijs (artikel 61 § 4, besluit 26 september 1996)

Als de nieuwe huurprijs (na de jaarlijkse herziening) minstens 20% hoger ligt dan de huurprijs van de maand augustus voorafgaand aan deze herziening, kan de OVM – geadviseerd door de sociaal afgevaardigde – instemmen met een huurprijsvermindering.

Deze vermindering bedraagt 50% van de verhoging, met andere woorden het verschil tussen de huurprijs voor en na de herziening.

Als het gezinsinkomen hoger ligt dan het referentie-inkomen (23.820,85€ in 2024), wordt de vermindering beperkt tot de eerste 6 maanden van het jaar.

Huur voor bescheiden en middeninkomens

De huur voor een woning voor bescheiden of middeninkomens  is niet afhankelijk van het inkomen en verandert niet met veranderingen in het inkomen.

Huur voor woning met bescheiden inkomen

In principe is de huur gelijk aan het bedrag dat wordt aangerekend door sociale verhuurkantoren (SVK) voor huurders met een inkomen boven het toelatingsinkomen voor een sociale woning. Hier zijn de bedragen die van toepassing zijn per type woning (basisbedragen voorzien in artikel 16 van de BBHR van 17 december 2015 houdende de organisatie van sociale verhuurkantoren):

 
De huurprijs voor een gemiddelde woning moet in principe tussen de huurprijs voor een woning voor bescheiden inkomen en 6,5% van de kostprijs van de woning liggen.

De huur voor woningen voor bescheiden en middeninkomen wordt elk jaar op 1 januari geïndexeerd op basis van de gezondheidsindex van augustus (indexering 2024: 4,16%).

Met betrekking tot huurtoeslagen zijn er een aantal situaties waarin de berekening van je huur hoger kan zijn dan hierboven beschreven. Ga voor meer informatie naar de pagina "Huur" in de rubriek "Kan de huurprijs verhoogd worden?

Er is echter geen maandelijkse solidariteitsbijdrage voor woningen voor bescheiden en middeninkomen