Comment calcule-t-on le loyer ?
Les explications en vidéo :
Vous trouverez ci-dessous les règles principales de calcul des loyers. Dans certains cas, le loyer peut être limité ou augmenté. Pour plus d’informations sur les exceptions et le calcul de votre loyer, adressez-vous à votre SISP.
Loyer réel = loyer de base x coefficient de revenu
Le loyer de base correspond à la valeur locative théorique de chaque logement. ll est déterminé par un pourcentage, qui varie entre 3 et 10 % du prix de revient actualisé du logement. Car le prix de revient initial est indexé annuellement au 1er janvier sur base de l'indice santé du mois d'août.
Exemple :
Valeur actualisée d'une habitation : 50 000 euros
Le pourcentage fixé : 5 %
Le loyer de base s'élève à 5 % de 50 000 euros = 2 500 euros par an
2 500 euros divisés par 12 mois = 208 euros par mois.
Le coefficient de revenu est le résultat de la division entre le revenu du ménage et le revenu de référence.
Les revenus du ménage sont l’ensemble des revenus de tous les membres du ménage, à l'exception des revenus éventuels des enfants à charge.
Le revenu de référence est fixé à 23.820,85 euros au 1er janvier 2024. Il est indexé chaque année sur base de l'indice santé du mois d'août.
Enfin, notez qu’il faut déduire du loyer un montant équivalent à 5 % du loyer de base pour un enfant à charge, 10 % pour 2 enfants à charge et 20 % pour 3. Un enfant à charge reconnu personne handicapée permet de déduire l’équivalent de 2 enfants à charge. De même, il faut déduire 20 % du loyer pour chaque adulte handicapé dans le foyer.
Pour en savoir plus sur la procédure spécifique mise en place pour le calcul du loyer au 1er janvier 2024, découvrez le document PDF en bas de page.
Les limites des réductions du loyer
Le loyer ne peut pas être inférieur à 109,12 euros par mois pour 2024. Il ne peut pas non plus être inférieur à la moitié du loyer de base.
La moitié du loyer de base ne peut en 2024 jamais être plus élevée que les montants suivants :
- 1 chambre, flat ou studio : 145,26 euros
- 2 chambres : 177,53 euros
- 3 chambres : 225,95 euros
- 4 chambres ou plus : 258,23 euros
Plafond du loyer d’un logement social
Il existe aussi des règles concernant le plafond du loyer d’un logement social en Région de Bruxelles-Capitale.
Ainsi, le loyer ne peut pas dépasser 20 % des revenus du ménage, si ceux-ci sont inférieurs au revenu de référence et à condition que le ménage habite un logement adapté ou qu’il ait introduit une demande de mutation.
Le loyer ne peut pas non plus dépasser 22 % des revenus du ménage, si ces revenus sont supérieurs au revenu de référence mais inférieurs au revenu d’admission et à condition que le ménage habite un logement adapté ou qu’il ait introduit une demande de mutation.
Il ne peut pas être supérieur à la valeur locative normale du logement établie annuellement sur base d'un coefficient fixé par la SISP.
Aussi, le loyer ne peut en principe pas être supérieur de plus de 20 % par rapport au loyer du mois d'août de l'année précédente.
De même, le montant payé à titre de loyer et de cotisation mensuelle de solidarité ne peut en principe pas être supérieur à 24 % des revenus du ménage et ce, à condition que le ménage occupe un logement adapté ou ait introduit une demande de mutation.
Réduction du précompte immobilier
Certains locataires ont droit à une réduction du précompte immobilier.
Attention ! Vous ne pouvez pas cumuler cette réduction avec une baisse du loyer réel si vous avez un ou plusieurs enfants à charge. Ce qui veut dire que la réduction du précompte immobilier est déduite de la diminution du loyer. Par contre, si vous êtes dans un ménage sans enfant à charge mais avec une personne adulte reconnue handicapée, la réduction du précompte immobilier vous est remboursée ou elle est déduite directement de votre loyer.
Quand a lieu la révision de loyer ?
Normalement, il n’est pas possible de diminuer votre loyer en cours d’année, sauf si vos revenus baissent d’au moins 20% par rapport à ceux qui ont servi à calculer le loyer réel.
Il existe une procédure de révision qui détermine chaque année le prix du loyer, en recalculant le montant de chaque élément du loyer réel :
- Le prix de revient du logement, qui lui-même fait l'objet d'une révision annuelle sur base d'une indexation du prix de revient du logement, liée à l'indice santé du mois d'août.
- le cas échéant, le coût des investissements est imputé dans le prix de revient
- le pourcentage à appliquer au prix de revient actualisé pour déterminer le loyer de base est fixé chaque année par la SISP dans une fourchette de 3 à 10 % ;
- Le revenu de référence est adapté chaque année sur base de l'indice santé du mois d'août.
- Le loyer réel est ajusté en fonction de la hausse ou de la baisse des revenus du ménage.
- Les changements intervenus dans la situation familiale (naissance, départ d’un enfant à charge, etc.) peuvent avoir une incidence sur le loyer à payer.
Y a-t-il des compléments de loyer ?
Plusieurs situations peuvent justifier que le calcul de votre loyer réel dépasse les montants ci-dessus. Un complément de loyer vous sera alors demandé.
1. Complément de loyer pour logement suradapté
Un ménage qui vit dans un logement avec au moins 2 chambres en plus que le nombre auquel il a droit, doit payer un montant supplémentaire, par chambre en sus du loyer calculé.
Ce complément doit être payé en même temps que le loyer mensuel, à raison d’un douzième (1/12e) de la somme totale. Ce complément ne peut dépasser, en 2024, 765,57 euros/an, soit 63,80 euros/mois.
Les ménages dans lesquels vit une personne handicapée, une personne de plus de 60 ans ou ceux qui ont introduit une demande de mutation ne doivent pas payer de complément de loyer. Les chambres de moins de 6m² ne sont pas concernées.
2. Complément de loyer pour logements passifs, basse énergie ou très basse énergie
Un complément de loyer pour logement passif, basse énergie ou très basse énergie est prévu par l’article 26 de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996. Ce texte de loi définit les logements concernés ainsi que la formule de calcul du complément.
Le complément est calculé en fonction du type de logement et des économies réalisées pour la consommation d’énergie.
Pour en savoir plus, rendez-vous sur le document PDF "AM Complément loyer logements passifs 2024".
3. Cotisation mensuelle de solidarité
Si vous vivez dans un logement social alors que votre revenu dépasse votre revenu d’admission, vous serez amené à payer une cotisation de solidarité. Son montant est calculé sur base de la valeur théorique du logement que vous occupez de votre logement.
Pour en savoir plus, rendez-vous sur le document PDF "Cotisation mensuelle de solidarité pour 2024".
Les réductions au profit des locataires
Si vous dépensez de l’argent pour réaliser des travaux visant à améliorer votre logement social, si vous vivez une situation particulièrement difficile ou si le montant de votre loyer augmente sensiblement, votre SISP peut vous octroyer une réduction de loyer.
1. Réduction d'investissement
Si vous investissez pour réaliser des travaux dans votre logement et que ceux-ci ont été au préalable autorisés par votre SISP. Elle va vérifier la bonne exécution des travaux avant de donner la réduction.
Tout ceci est visible dans l'Article 57, § 1, de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996.
2. Réduction sociale spécifique
Si vous vivez une situation particulièrement difficile, le conseil d’administration de votre SISP peut décider de vous donner une réduction du loyer après avoir reçu l’accord du délégué social.
Tout ceci est visible dans l'Article 2, 22°, de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996.
3. Réduction suite à une augmentation sensible du loyer
Si le nouveau loyer (après la révision annuelle) est au moins 20% plus élevé que le loyer demandé pour le mois d'août qui précède cette révision, la SISP peut attribuer une réduction du loyer, après avoir demandé l'avis du délégué social.
Cette réduction s'élève à 50% de l'augmentation, soit la différence entre le loyer après la révision et le loyer du mois d'août précédent. Réduction limitée dans le temps: si les revenus du ménage du locataire dépassent le revenu de référence (23.820,84 euros en 2024), cette réduction est limitée aux six premiers mois de l'année.
Tout ceci est visible dans l'Article 61, § 4, de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996.
Loyer d’un logement modéré ou moyen
Le loyer d’un logement modéré ou moyen ne dépend pas des revenus et n’évolue pas en fonction de l’évolution des revenus.
Le loyer du logement modéré
Le loyer est en principe égal au montant réclamé par les agences immobilières sociales (AIS) pour des locataires dont les revenus dépassent le revenu d'admission pour un logement social. Voici les montants applicables par type de logement (montants de base prévus par l’article 16 de l’AGRBC du 17 décembre 2015 organisant les agences immobilières sociales) :
| Studio | 418,05€ |
| Appartement 1 chambre |
485,41 € |
| Appartement 2 chambres | 560,89 € |
| Appartement 3 chambres | 681,66 € |
| Appartement 4 chambres | 803,59 € |
| Appartement 5 chambres et plus | 1.006,81 € |
| Maison 2 chambres | 681,66 € |
| Maison 3 chambres |
803,59 € |
| Maison 4 chambres et plus | 1.006,81 € |
Le loyer pour un logement moyen doit en principe être compris entre le loyer applicable pour un logement modéré et 6,5% du coût de revient du logement.
Le loyer pour un logement moyen et modéré est indexé chaque année au 1er janvier sur base de l'indice santé du mois d'août (indexation 2024 : 4,16 %).
Concernant les compléments de loyer, plusieurs situations peuvent justifier que le calcul de votre loyer dépasse ce qui est prévu ci-dessus. Pour les découvrir, rendez-vous sur la page « Loyer » dans la catégorie « Y a-t-il des compléments de loyer ? ».
Par contre, pour les logements modérés et moyens, il n’y a pas de cotisation mensuelle de solidarité à payer.
Les charges locatives
Les charges locatives ne sont pas comprises dans le loyer du logement social, moyen et modéré. Elles rassemblent toutes les dépenses liées à l’utilisation du logement et sont partagées entre les locataires. Elles sont comptabilisées sur un autre compte que votre loyer, puisqu’elles servent à payer les frais liés à l'entretien, au nettoyage, au ramassage des ordures, au chauffage, etc.
Cela signifie que tous les mois, on vous demande de payer vos charges locatives à l’avance, sous forme de provisions. Une fois par an, on réalise un décompte annuel.
Ensuite, pendant 1 mois, vous avez le droit de prendre connaissance de ce décompte, moyennant le respect des dispositions prévues par la réglementation.
Les différentes charges ainsi que la façon de les répartir entre les différents locataires sont réglées par les articles 15 et suivants de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996.